Yönetici Hırsızlıktan Sorumlu Tutulabilir Mi?

Doç. Dr. Özgür BİYAN

Geçtiğimiz günlerde basına yansıyan haberlerde gördüğümüz kadarı ile Yargıtay önemli bir karara imza attı. Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesine yansıyan ve İstanbul’da gerçekleşen bir olayda kat malikinin evine hırsız girmesi sonucu altınları çalındı. Bunun üzerine kat maliki “sitesindeki güvenlik zafiyetini” ileri sürerek, olaydan “site yönetimini” ve sitenin güvenliğini sağlayan “güvenlik şirketini” sorumlu gösterdi ve tazminat davası açtı. Tüketici mahkemesinden hem maddi hem de manevi tazminat talep etti. Tüketici mahkemesi kat malikinin talebini yerinde gördü ve site yönetimini maddi tazminata mahkûm etti. Bunun üzerine site yönetimi davayı temyize götürdü.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi temyiz talebini red ederek tüketici mahkemesinin verdiği kararı onadı. Site içerisinde “yeterli güvenlik önlemi almayan” site yönetimini hırsızlıktan dolayı sorumlu tutarak kat malikine tazminat ödenmesi gerektiğini kabul etti. Yargıtay’ın temel gerekçesi “yeterli güvenlik önlemlerinin alınmamasından kaynaklandığı”na dayandığı anlaşılıyor. Bu karar özellikle yöneticiler açısından önemli bir emsal olarak kayda geçmiştir.

Benzer bir olay hatırlanacağı üzere 2015 yılında da gerçekleşmişti. İstanbul Beylikdüzü’nde yer alan ve güvenlik kameraları bulunan bir sitede motosikletle gelen iki kişi, kapalı otoparkta bulunan 25 bin TL değerindeki başka bir motosikleti çalmıştı. Motosikletin sahibi, zararının karşılanması için site yönetimine ve güvenlik firmasına yine Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi’nde dava açmıştı. Mahkeme söz konusu zarardan hem site yönetimini hem de güvenlik şirketini sorumlu tutmuş ve maddi tazminat ödenmesini kabul etmişti. Mahkeme gerekçesinde “verilen hizmetin ayıplı olduğu”nu ve “güvenlik şirketinin gerekli özen ve görev yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeni ile verilen güvenlik hizmetinin ayıplı hale geldiğini, her iki tarafın da (güvenlik şirketi ve site yönetimi) sözleşme gereği 3. Kişilere karşı birlikte sorumlu tutulması gerektiğini” belirtmişti.

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi yöneticilerin görevlerinin nelerden ibaret olduğunu düzenlemiştir. İlgili maddenin ilk fıkrasının (b) bendinde “anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” görevler arasında sayılmıştır. Aynı fıkranın (h) bendinde benzer bir düzenleme ile“anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması” da sayılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca ise “yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur”.

Gerek Yargıtay’ın son kararı gerekse daha önce yaşanan benzer olay yöneticilerin bu konuda kesinlikle dikkat etmeleri gerektiğini net bir biçimde ortaya koyuyor. Burası kesin. Yöneticilerin ve yönetim şirketlerinin kat malikleri adına güvenlik şirketleri ile sözleşme yaparken daha dikkatli olmaları gerekiyor. Ancak gerek bu kararlar gerekse yukarıdaki kanuni hükümler yöneticinin anagayrimenkulün “korunmasından” sorumlu olduğunu net olarak ortaya koysa da, kusur teorisi açısından bu tip durumlar değerlendirildiğinde bir şeyler söylemek ve fikir paylaşımı yapmakta fayda görünüyor.

Görüşlerimi paylaşmadan evvel şunu belirtmek istiyorum. Yukarıdaki emsal kararların detayı bilgim dâhilinde değil. O nedenle aşağıdaki görüşlerim yukarıdaki emsal kararların analizinden ziyade bu tip durumlara yönelik kanaat paylaşma amacını taşımaktadır.

Yönetici ya da yönetim şirketi bir güvenlik şirketi ile anlaşma yapmadan evvel kat maliklerinden onay almak durumundadır. Kat malikleri bir güvenlik şirketi ile çalışmak isterse ancak yönetim o zaman harekete geçeceğinden ilk başlangıç konusu “yetki”dir. Dolayısıyla yönetici belirli bir güvenlik şirketi ile anlaşma yapma yetkisine haiz ise gereğini yerine getirir ve sözleşmeyi kat maliklerinin de bilgisi ve onayı ile onların adına imzalar. Kaldı ki işletme projesinin hazırlanması sırasında da buradan doğan/doğacak giderler de aidatlara yansıtılır.

Kat maliklerinin bilgisi ve isteği ile belirlenen güvenlik şirketi ile çalışmaya başlandıktan sonra yöneticinin görevi, ilgili yönetim şirketinin düzenli çalışıp çalışmadığını, sözleşmede yazılan yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip getirmediğini, bir aksaklık ya da eksiklik olup olmadığını kontrol etmekten ibarettir. Örneğin aynı anda 3 kişilik bir ekibin güvenlik elemanı olarak çalışacağı konusunda anlaşılmış, ancak iki kişilik bir ekip yollanmış ise yönetici kat malikleri adına güvenlik şirketini uyarmalı ve gerekenin yapılmasını istemelidir. Yapılmadığı takdirde doğal olarak kendisinden beklenen sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmeyi feshetmek ve derhal yeni bir güvenlik şirketi bulunmasını sağlamak durumundadır. Dolayısıyla bu kapsamdaki sorumluluğu kat maliklerinin vekili olarak sürekli devam eder.

Ancak yöneticinin güvenlik şirketinin yükümlülüklerini yerine getirmesi konusunda “müdahale edemeyeceği” ya da “önceden öngöremeyeceği” hallerden ve güvenlik şirketinin ihmal, kusur ya da özensizliğinden kaynaklanan davranışlarından sorumlu tutulması kanaatimizce mümkün değildir. Örneğin bir yöneticinin 24 saat güvenlik elemanlarının yanında beklemesi, görevleri sırasında verimli çalışıp çalışmadıklarını her an denetim altında tutması “hayatın olağan akışına” uymaz. Böyle bir yükümlülük yöneticinin sürekli olarak güvenlik şirketini kontrol altında tutması anlamına gelir ki buna ne insan enerjisi ne mesaisi ne de zamanı yeter. Velev ki böyle bir durumun kabul edilmesi güvenlik şirketinin yerine getirmesi gereken ve sorumlu olduğu görev ve işlemlerden yöneticinin her şekilde sorumlu tutulması, yani “kusursuz sorumluluk” anlamına gelir. Bu durumda yöneticilik işi yapılamaz hale gelecektir. Dolayısıyla güvenlik şirketinin görevini yapmaması, ihmal etmesi, özen göstermemesi kısacası sorumluluğunu yerine getirmemesi nedeniyle, aynı anda müteselsilen yöneticinin de sorumlu tutulması kanaatimce oldukça sert bir yaklaşım olacaktır. Böyle bir durumda temizlik şirketi elemanlarının ıslak bıraktığı basamak nedeniyle kat malikinin yaralanmasından, site içindeki spor salonunda görevlendirilen spor hocasının yaptırdığı hareketten dolayı gerçekleşen sakatlanmalardan, bahçıvanın kazdığı çukuru kapatmaması nedeniyle kat malikinin çocuğunun ayağının kırılmasından/sakatlanmasından gibi her olayın arkasında yöneticinin sorumlu tutulması aranır ki bu bizi içinden çıkılmaz bir noktaya götürür.

Özetle bir yöneticinin hırsızlıktan sorumlu tutulabilmesi için kat maliklerinin onaylamadığı bir güvenlik şirketi ile sözleşme yapması ya da güvenlik şirketinin sözleşmeye uygun hareket etmediğini denetlememesi veyahut da bu tip eksiklikleri kat maliklerine zamanında söylememesi ve müdahale edilememesine neden olması gibi “kusurundan”, “ihmalinden”, “özensizliğinden” kaynaklanması gerekir kanaatindeyim. Emsal kararların detaylarında da bu gerekçelerin olduğunu düşünmekteyim. Aksi takdirde yöneticilik yapacak kişi zor bulunur ya da bu riskler karşısında yöneticinize çok daha ciddi rakamlarda maaş vermek durumunda kalırsınız.