Site yönetimlerinde sıkça karşılaşılan durumlardan biri de yurtdışında bulunan kat maliklerine karşı yaşanan tebligat sorunudur. Tebligatın nasıl ve hangi usulde yapılacağı ciddi anlamda sorun teşkil etmektedir. Bazen bu tebligatların gerçekleştirilememesi idari anlamda adeta “kilitlenme” yaşanmasına sebep olmaktadır.
Bilindiği üzere bu konularda Türk Hukukunda geçerli olan bir düzenleme olan 7201 sayılı Tebligat Kanunu çerçevesinde işlemler sürdürülmeye çalışılmaktadır. Söz konusu Kanun’un ilk maddesinde aşağıdaki kurum ve mercilerin Tebligat Kanunu kapsamında olduğu ifade edilmektedir. Birlikte bakalım:
- Kazaî merciler,
- 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununa ekli (I) sayılı cetvelde yer alan genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri,
- (II) sayılı cetvelde yer alan özel bütçeli idareler,
- (III) sayılı cetvelde yer alan düzenleyici ve denetleyici kurumlar,
- (IV) sayılı cetvelde yer alan sosyal güvenlik kurumları ile vakıf yükseköğretim kurumları,
- il özel idareleri,
- belediyeler,
- köy hükmî şahsiyetleri,
- barolar ve
- noterler
tarafından yapılacak elektronik ortam da dâhil tüm tebligat, Tebligat Kanun hükümlerine göre Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü veya memur vasıtasıyla yapılır.
Buradaki sayılanlar arasında apartman ve site yönetimleri olmadığı gibi, apartman ve site yönetimlerinin dahil olduğu (tüzel kişiliği olmayan) gruplar da sayılmamıştır.
O zaman akla şu soru geliyor? Tebligat Kanunu kapsamında apartman ve site yönetimlerinin yaptığı tebligatlar geçersiz midir? Geçersiz ise neye göre ve nasıl tebligat yapılmalıdır?
Kanun kapsamındaki düzenlemeler apartman ve site yönetimlerinin doğrudan doğruya bu Kanun kapsamında olmadığını işaret etmekle birlikte, söz konusu yönetimler kat maliklerine ulaşmak için resmi mercileri kullanmaktadırlar. Örneğin noterler, PTT, konsolosluklar gibi. Bu durumda bu makamlar Tebligat Kanunu kapsamında olduğundan otomatikman bu Kanun kapsamındaki kurallara göre tebligatlar yapılmaktadır. Demek ki doğrudan değil ama dolaylı yoldan apartman ve site yönetimleri de tebligat kanunu kapsamına dahil olmaktadırlar.
Tebligat Kanunu Kapsamındaki Düzenlemeler
Bu durumdaki sonuca göre noter ya da konsolosluk aracılığı ile tebligat yapılmak istendiğinde Kanun ne gibi düzenlemeler yapmış kısaca bakalım.
25.maddeye göre “yabancı memlekette tebliğ o memleketin yetkili makamı aracılığı ile yapılır. Bunun için anlaşma veya o memleket kanunları müsait ise, o yerdeki Türkiye siyasi memuru veya konsolosu tebligat yapılmasını yetkili makamdan ister. Yabancı memleketlerde bulunan kimselere tebliğ olunacak evrak, tebligatı çıkaran merciin bağlı bulunduğu vekalet aracılığı ile Dışişleri Bakanlığına, oradan da memuriyet havzası nazarı itibara alınarak ilgili Türkiye Elçiliğine veya Konsolosluğuna gönderilir”.
26. maddeye göre ise “tebligat, tebliğ yapılacak şahsa bilinen en son adresinde yapılır. Bilinen en son adresin tebligata elverişli olmadığının anlaşılması veya tebligat yapılamaması hâlinde, muhatabın adres kayıt sisteminde bulunan yerleşim yeri adresi, bilinen en son adresi olarak kabul edilir ve tebligat buraya yapılır. Şu kadar ki; kendisine tebliğ yapılacak şahsın müracaatı veya kabulü şartıyla her yerde tebligat yapılması caizdir”.
Yönetmelik Kapsamındaki Uygulama
25.01.2012 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan “Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik”’in 38. maddesine göre ise “Yabancı ülkelerde bulunanlara tebliğ olunacak evrak, tebligatı çıkaran merciin bağlı bulunduğu bakanlık aracılığıyla Dışişleri Bakanlığına, oradan da o yerdeki Türkiye Büyükelçiliğine veya başkonsolosluğuna gönderilir. Dışişleri Bakanlığının aracılığına gerek görülmeyen hallerde, tebligat evrakı bakanlıklarca doğrudan o yerdeki Türkiye Büyükelçiliğine veya başkonsolosluğuna gönderilebilir”.
39. madde uyarınca ise “Yabancı ülkelere gönderilecek tebliğ evrakı, anlaşma hükümleri ve mütekabiliyet esaslarına göre düzenlenir. Yabancı ülkelere gönderilecek tebliğ evrakında; muhatabın adı ve soyadı, tam adresi ve uyruğu gösterilir”.
Site Yönetim Faaliyetlerine İstisnai Durum
Tebligat Kanunu kapsamındaki düzenlemeler kat maliklerine ulaşılması hususunda oldukça meşakkatli bir yapı sergilemekte olduğundan, yine aynı Kanun’da 1985 yılında yapılan değişiklikle bağımsız bölüm sahiplerine tebligata ilişkin özel bir hüküm konulmuştur.
Söz konusu Kanunun Ek 1 maddesine göre; “Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.
Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.
Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır“.
Bu madde bizlere apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tüm hususlarda ayrıcalıklı bir durum olduğunu göstermektedir. Bir site içinde bağımsız bölümleri kullanmayan kat malikleri yönetime ayrı bir adres bildirmemiş ise bağımsız bölümde fiilen oturan kişiye (örneğin kiracıya) yapılan tebligatlar geçerli olacaktır. Ayrıca bir örneği de site girişlerindeki ilan tahtalarına asılacaktır. Böylece bu işlemler sonucunda tebligat ilgili kat maliki/maliklerine yapılmış olunacaktır. Kiracı vb. herhangi bir kullanan yoksa yani bağımsız bölüm boş olsa bile ilan tahtasına yapılan tebligat bu boşluğu doldurmuş kabul edilmekte, kat malikine tebligat yine yapılmış sayılacaktır.
Bu durumda örneğin olağan ve ya da olağanüstü toplantı çağrıları gibi yönetimle ilgili işlemlerde yukarıdaki özel durum devreye girmekte ve site yönetimlerine hızlı ve pratik bir şekilde tebligatlarını gerçekleştirmelerine olanak sağlanmaktadır.
