Alışveriş Merkezlerinin Yönetimi

Dr. Özgür BİYAN

6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ile ilgili alt düzenlemeler belirginleşmeye başladı. Bunlardan biri de “Alışveriş Merkezlerinin Yönetimi Hakkında Yönetmelik” taslağı… Taslakta neler öngörülüyor bir göz atalım.

Alışveriş merkezlerinin nitelikleri ile açılış, faaliyet ve denetimlerine ilişkin usul ve esasları düzenlemek üzere oluşturulan yönetmelik öncelikle tanımlamalara yer vermiş. Alışveriş merkezi, alışveriş merkezi yönetimi, esnaf ve sanatkâr işletmesi, perakende işletme, satış alanı gibi alışveriş merkezleri ile illi tanımlamalarla başlıyor.

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNİN NİTELİKLERİ VE RUHSATLANDIRILMA İŞLEMLERİ

Bir yapı veya alan bütünlüğü olan, içinde büyük mağaza ve/veya beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı işyerleri bulunan, merkezi bir yönetim ile ortak kullanım alanlarına sahip perakende işletmeler alışveriş merkezi olarak tanımlanmış ve şu niteliklere sahip olması gerektiği düzenlenmiş:

1) Bir yapıya veya alan bütünlüğü içinde yapılar topluluğu,

2) En az beş bin metrekare satış alanı,

3) İçinde en az on perakende işletmenin faaliyet gösterebileceği işyerleri,

4) Yönetmelikte belirtilen ortak kullanım alanları,

5) Merkezi bir yönetim,

Bu özelliklere sahip olmayan ve 29.01.2015 tarihi itibarıyla faaliyette olan alışveriş merkezleri, yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden itibaren altı ay içinde bu nitelikleri sağlamakla yükümlü tutulmuş.

Yönetmelik taslağı uyarınca yapı ruhsatı başvurusunda yukarıdaki ilk üç maddede yer alan nitelikleri taşıyan projeler alışveriş merkezi projesi kabul edilecek, bu projelerde ayrıca yönetmelikte belirtilen ortak kullanım alanlarına yer verilip verilmediği de kontrol edilecektir.  Alışveriş merkezine yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı verme, değiştirme ve yenileme işlemleri belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde büyükşehir olan yerlerde büyükşehir belediyelerince, diğer yerlerde ilgili belediyelerce; belediye sınırları ve mücavir alanlar dışında il özel idarelerince verilecektir.

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNDE SÜREKLİ İNDİRİM SATIŞLARI VE SORUMLULUK

Yönetmelik taslağında sürekli indirimli satış; “seri sonu, sezon sonu, ihraç fazlası, kusurlu ve benzeri malların perakende işletmelerce indirimli fiyattan veya fabrika çıkış fiyatı üzerinden yıl boyunca satılması” olarak tanımlanmıştır. Alışveriş merkezlerinin, sürekli indirimli satış türünü gösteren ya da çağrıştıran outlet gibi ibareleri kullanabilmesi için, içindeki perakende işletmelerin her birinin satışa sunduğu malların en az yüzde yetmişinin sürekli indirimli satış niteliklerine sahip olması gerekecek. Bu tür alışveriş merkezlerince, sürekli indirimli satış türünü gösteren ya da çağrıştıran ibarelerin kullanılması zorunlu hale gelecek. Bu düzenlemelere aykırı durumların tespit edilmesi söz konusu olursa sorumluluk alışveriş merkezi yönetimi ile birlikte ilgili perakende işletme arasında paylaşılacak.

ORTAK KULLANIM ALANLARI

Taslak yönetmeliğe göre alışveriş merkezinde, içindeki perakende işletmelerin haricinde sosyal ve kültürel etkinlik alanı, acil tıbbi müdahale ünitesi, ibadet yeri, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı, tuvalet ve dinlenme alanları oluşturulacak. Ayrıca alışveriş merkezindeki yürüyüş alanı, koridor, avlu, mal kabul alanı, merdiven, asansör, otopark ve teras gibi alanlar da ortak kullanım alanı kabul edilecek.   

Ortak kullanım alanları, engelliler ile yaşlı ve çocukların ihtiyaçları dikkate alınarak oluşturulacak. Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeler, ortak kullanım alanlarında satış ve/veya teşhir amaçlı faaliyetlerde bulunamayacak. Ortak kullanım alanlarının kullanımı ile ilgili tüm sorumluluk alışveriş merkezi yönetimine verilmiş.

Bunun dışında alışveriş merkezinde sergi, söyleşi, tanıtım ve imza günleri gibi sosyal ve kültürel etkinliklerin düzenlenmesi amacıyla satış alanının en az binde beşi oranında alan ayrılması öngörülmüş. Sosyal ve kültürel etkinlikler, etkinlikten en az yedi gün önce alışveriş merkezinin görülebilir yerlerinde ve varsa internet sitesinde ilan edilecek.

Alışveriş merkezinde en az yirmi metrekare büyüklüğünde, içinde lavabosu bulunan, yeterli iklimlendirmeye ve ihtiyacı karşılayacak diğer niteliklere sahip ibadet yeri ile ihtiyacı karşılayacak nitelik ve sayıda dinlenme yeri oluşturulması zorunlu öngörülmektedir.

ORTAK KULLANIM ALANLARINA İLİŞKİN GİDERLER

Yönetmelik taslağına göre ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan giderler, perakende işletmelerin kiraladıkları alanların alışveriş merkezinin satış alanına oranına göre paylaştırılacak.

Satış alanı ise, “münhasıran büro amaçlı kullanılan işyerleri ile konaklama, depolama, üretim tesisleri/alanları ve ortak kullanım alanları hariç olmak üzere alışveriş merkezlerinde işyerlerinin toplam alanı” olarak açıklanmış.

Kiracı olarak faaliyette bulunan perakende işletmelerden söz konusu giderler dışında ortak gider adı altında herhangi bir bedel talep edilemeyecektir. Alışveriş merkezi yönetimi tarafından talep edilen ortak giderler kiracı olarak faaliyette bulunan perakende işletmelere talep esnasında yazılı olarak bildirilecektir. Bu bildirimde her bir perakende işletmeye ait katılım payı hesaplamaları açıkça gösterilecektir. Bildirimin usulüne uygun yapıldığına dair ispat yükümlülüğü alışveriş merkezi yönetimine ait olacaktır. Ortak kullanım alanı giderlerine ilişkin kiracı katılım payları yalnızca bu giderlerin karşılanmasında kullanılacaktır.

YÖNETMELİK HENÜZ TASLAK

Yukarıdaki hükümler henüz taslak halinde… Yakın zamanda hayata geçmesi bekleniyor. Şimdiden alışveriş merkezi yönetimlerinin varsa eksiklerini gözden geçirmelerinde fayda var.

Ayrıca alışveriş merkezlerinin bir de alışveriş merkezi yönetimi oluşturmaları gerektiğini de hatırlatalım. Dolayısıyla alışveriş merkezinin maliklerinden ve/veya bu malikler tarafından alışveriş merkezinin yönetimi konusunda yetkilendirilen bir veya birden fazla gerçek ve/veya tüzel kişiden oluşan birimlere ihtiyaç olacağı aşikâr.