Dr. Özgür BİYAN / Emlak Pazarı Dergisi, Nisan 2015
Son zamanlarda tarafımıza apartman ve site yönetimlerine kat malikleri dışından, profesyonel amaçlı yöneticilik yapan kişi ya da kurumların seçilmesi ile ilgili sıkça sorular gelmeye başladı. Özellikle ne gibi vergisel yükümlülüklerin olacağı konusunun tereddütlere neden olduğu anlaşılıyor. Bu nedenle bu ay söz konusu konuya yer vermek istiyorum.
Dışarıdan Yönetici Seçilmesi Mümkün Müdür?
Kat mülkiyeti kanunu uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler; bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu adı verilir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Tüzel kişiliklerin de yönetici olarak seçilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Yöneticiye Ücret Verilmesi
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri dışından yöneticilik işi yapanların amacı para kazanmak olduğu için doğal olarak da bir ücret tespit edilir. Olağan şartlarda yöneticiye yapılan ücret ödemesinin banka kanalı ile yapılması en doğru uygulamadır. Her ay toplanan aidatların içinden gider makbuzu karşılığı ödemesi elden de yapılabilir.
Dışarıdan Seçilen Yöneticiye Verilen Ücretin Vergisi
Dışarıdan profesyonel anlamda gelir elde edenler elbette ki vergilendirileceklerdir. Ticari ya da mesleki faaliyet olarak vergi öderler, fatura/serbest meslek makbuzu düzenlerler, defter tutarlar ve beyanname verirler. Esas kafaları karıştıran husus ise fatura kesilmesi, makbuz kesilmesi veya hiç biri düzenlenmeyip bordrolu yönetici çalıştırılması durumlarında ortaya çıkmaktadır. Özet olarak şunları söylemek mümkündür.
Fatura kesen bir yönetici ticari faaliyet yapan bir mükellef konumunda olduğundan, KDV dahil bedel üzerinden, üzerinde anlaşılan ücret bedeli kapsamında apartman ya da site yönetimi adına fatura düzenler. Yönetim de bu fatura karşılığı ödemesini gerçekleştirir ve gider olarak kayıtlara intikal ettirilir.
Serbest meslek makbuzu düzenlerse o zaman serbest meslek erbabı konumunda olduğundan, yönetici ücreti ve KDV dahil bedel üzerinden serbest meslek makbuzunu apartman yada site yönetimi adına düzenler. Ne var ki bu durumlar da Maliye İdaresi, apartman ve site yönetiminin stopaj yapması yani gelir vergisi kesintisi yapmasını istemektedir. Dolayısıyla yönetim ödediği bedel üzerinden % 20 kesinti yapar ve vergi dairesine muhtasar beyanname ile beyan eder.
Ücretli olarak (işveren-işçi gibi) çalıştırılan yönetici için ise bordro düzenlenir. Bu durumlarda ise hem SGK kaydı açılır ve prim ödenir hem de ücret üzerinden yine apartman ve site yönetiminin stopaj yapması yani gelir vergisi kesintisi yapması gerekmektedir. Bu kesintiler de muhtasar beyanname ile beyan edilir.
