Dr. Özgür BİYAN / Emlak Pazarı Dergisi, Mart 2015
Mart ayı geldi. Emlak sahipleri kira beyannamelerini bu ayın 25’inde mesai saati sonuna kadar verecekler. Hesapladıkları gelir vergisinin birinci taksitini de ay sonuna kadar ödeyecekler. Dolayısıyla bu ay köşemde kira kazancı elde edenlere kira kazançlarında az vergi vermenin yollar nelerdir bu hususlarda bilgi vermek istedim.
Bildiğiniz üzere kira kazançlarında beyan edeceğiniz rakamdan gider yöntemi seçerek bazı indirimler yapmanız mümkün. Bu yöntemlerden birisi götürü gider yöntemi. Bu yöntem herkes için sabit bir oranda uygulanıyor. Şöyle ki beyan edeceğiniz kazancın (istisna hakkından yararlanma hakkınız varsa onu düştükten sonra kalan miktarın) % 25’ini tek kalemde götürü gider olarak düşüyorsunuz. Kalan miktar üzerinden de verginizi hesaplıyorsunuz.
Diğer yöntem ise gerçek gider yöntemi. Bu yöntem de ise fiilen yaptığınız, belgeli (fatura vb.) harcamalarınızı kazancınızdan düşebilirsiniz. Bu gider yönteminde kazancınızın belli bir oranı ile bağlı olmaksızın giderlerinizin tamamını düşebilirsiniz. Bu olanak da bazen daha az vergi ödemenize ya da yerine göre hiç vergi ödememenize neden olabilir. Gerçek gider yöntemi seçildiğinde ne gibi avantajlar var bunlara bakalım.
Yeni Satın Aldığı Evi Kiraya Verenler!
Gerçek gider yönteminin tercih edilmesinde avantaj yaratan durumlardan biri kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili borçlanma faizleridir. Bu tür harcamalar kira gelirinden indirilebilir. Örneğin kredi ile alınan bir taşınmazın kiraya verilmesi durumunda, bu taşınmaz nedeniyle ödenen ve banka vb. finansal kurumların verdiği kredi tablolarda gösterilen faizler kira kazancından indirilebilir. Böylece faiz miktarı kadar kazanç düşürülmüş olunur ve o oranda da az vergi ödenir.
Diğer yandan indirim konusu yapılabilecek bir başka önemli gider de gayrimenkulün edinim yılından itibaren beş yıl süre ile edinim bedelinin % 5’ine tekabül eden miktardır. Örneğin 2014 yılında 200.000 TL’na satın alınan bir gayrimenkulün % 5’i (10.000 TL) 2015 yılında beyanname verilirken gider olarak kazançtan indirilebilir. Bu indirim hakkı iktisap tarihinden itibaren 5 yıl boyunca kullanılacağından, 2014 beyannamesi ile birlikte, 2015, 2016, 2017, 2018 yılı beyannamelerinde de gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirim konusu yapılabilir ve her sene 10.000 TL indirimden yararlanılabilir. İndirilemeyen kısımlar bir sonraki yıla devretmez. Söz konusu miktar sadece kira geliri elde edilen ilgili gayrimenkulden elde edilen kazanca uygulanacaktır. Başka kira gelirleri varsa bunlara uygulanması söz konusu değildir.
Bakım ve Onarım Gideri Yapanlar!
Onarım giderleri gayrimenkullerin eskiyen, bozulan, kırılan taraflarının düzeltilmesi ve yenilenmesi için yapılan normal onarım giderlerini ifade etmektedir. Kiraya verenler tarafından yapılan çatı onarımı, badana, bahçe bakımı, peyzaj düzenleme gideri vb. harcamalar onarım giderleri altında kazançtan gider olarak indirilebilir. Örneğin bir binanın kapı ve pencerelerinin tamiri, boyanması, otomatın, elektrik tesisatının, banyo kazanı ve lavaboların tamiri veya yenilenmesi gibi giderler, gayrisafi hasılattan gider olarak indirilir. Kiraya verilen gayrimenkullerin yıpranmasını önlemek amacıyla yapılan bina bacalarının temizlenmesi, dış cephe boyama, mantolama, asansör ve kaloriferin normal bakımları gibi harcamalar bu kapsamda kazançtan indirim konusu yapılabilir. Bu harcamaların mülk sahibi tarafından yapılması şarttır.
Aynı Zamanda Kirada Oturanlar!
İkamet ettiğiniz konutlar için kira ödüyor iseniz, ödediğiniz kira miktarını kendi kira kazanınızdan düşebilirsiniz. Burada önemli olan husus ikamet edilen konuta ait kiranın indirim konusu yapabilmesi için sahip olunan gayrimenkulün de konut olarak kiraya verilmesidir. Türkiye’de beyanname veren ancak yabancı ülkelerde bulunanların, o ülkelerde ödediği konut kirası bedellerinin, Türkiye’de konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden sağlanan kiradan düşülebilmesi de mümkündür.
