Dr. Özgür BİYAN
Bu makale AloMaliye.com web sitesinde 07.01.2014 tarihinde yayınlanmıştır.
I. GİRİŞ
Bildiğiniz üzere kira kazançlarına ilişkin beyannamelerin 01-25 Mart 2015 tarihleri arasında verilmesi gerekmektedir ve Türkiye’de Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 2013 Yılı Faaliyet Raporuna göre 1 milyon 550 binden fazla kira geliri beyan eden mükellef bulunmaktadır. Bir önceki yıl bu rakam 1 milyon 336 bin idi. Bu verilere göre gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükellef sayısında bir önceki yıla göre yaklaşık % 14 artış meydana gelmiştir. Diğer yandan 2004 yılında gayrimenkul sermaye iradı beyan eden mükellef sayısı 573 bin kişi civarında gerçekleşmiştir. Bu rakamlar bize son on yılda bu geliri elde edenlerin sayısında % 270’den fazla artış olduğunu göstermektedir ki diğer mükellef gruplarının hiç birisinde bu derece artış yoktur. Ülkemizdeki konut üretimi ve stoku dikkate alındığında bu rakamın ilerleyen yıllarda daha da artacağını söylemek mümkündür.
Kira kazançları, diğer deyişle gayrimenkul sermaye iratları Gelir Vergisi Kanunu kapsamında düzenlenmiş gelir unsurlarından biridir. Söz konusu Kanun’un 70 ila 74. maddeleri arasında düzenlenen gayrimenkul sermaye iradı kanunda tadadi olarak yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar olarak tanımlanmıştır.
Bu çalışmamızda uygulamacılara ve sayıları giderek artan kira kazancı elde eden mükelleflere faydalı olması amacıyla konut istisnasına ilişkin bilgilere yer verilecek, örneklerle hesaplamaların nasıl yapılacağı açıklanacak ve bazı yeni sayılabilecek hususlara değinilecektir.
II. KONUT İSTİSNASININ ESASLARI
Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 2014 yılı için 3.300 TL’si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna konut (mesken) olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerli olduğundan, işyeri kira kazançlarından konut istisnasının indirilmesi mümkün değildir. Taşınmazlarını konut olarak kiraya verenlerin, sahip oldukları başka taşınmazlarını işyeri olarak kiraya vermeleri durumunda konutlardan elde ettikleri gelirlere istisna uygulanacaktır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır.
Binaların, konut olarak yıl içinde on iki aydan az süreyle kiraya verilme hallerinde de istisna tutarı aynı şekilde 3.300 TL olarak uygulanacaktır. Örneğin,2014 yılı Haziran ayından bu yana (7 aylık) konut olarak kiraya verilen bir taşınmazdan elde edilen kira kazancının tamamına konut istisnası 3.300 TL olarak uygulanacaktır. Diğer deyişle 3.300 TL’lik istisna tam rakam olarak uygulanacak, altıncı aydan itibaren kiraya verdim, o zaman altı aylık dönem için istisnanın da o kadarlık kısmından yararlanmalıyım, anlamı çıkarılmamalıdır. İstisna kaç ay gelir elde edilirse edilsin tam rakam olarak uygulanmalıdır.
Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelir, hisse sahiplerine hisseleri oranında bölüştürülecek ve her bir gerçek kişi için ayrı ayrı 3.300 TL’lik istisna uygulanacaktır. İstisna kişiye özgüdür. Örneğin, eşi ile birlikte yarı yarıya hisseli ortak olduğu taşınmazını mesken olarak kiraya veren Bay (X) yıllık 12.000 TL gelir elde etmiştir. Bu durumda gelir hisseli bir konut olduğundan ikiye bölünecektir. Hem Bay (X) hem de eşi 6.000 TL ayrı ayrı elde etmiş kabul edilir ve her biri ayrı ayrı konut istisnasından yararlanır.
Kiraya verilen gayrimenkul kiracı tarafından hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde (home-office) elde edilen kira kazancına istisna uygulanmayacaktır.
III. KONUT İSTİSNASINDAN YARARLANMA ŞARTLARI
Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca konut istisnasından yararlanamayacak olanlar şöyle sıralanabilir:
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar; yani ticari kazanç sahipleri (I.sınıf ve II.sınıf tacirler ile birlikte basit usule tabi olanlar), zirai kazanç sahipleri (defter tutan çiftçiler), serbest meslek erbapları (serbest çalışan avukat, doktor, mimar, mali müşavir gibi) konut istisnasından faydalanamazlar.
İstisna haddinin (3.300 TL) üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 97.000 TL’yi aşanlar da (Ücretliler için uygulanan Gelir Vergisi Tarifesinin 3. dilimindeki rakam) konut istisnasından faydalanamazlar.
Örneğin, 2014 yılında özel bir şirkette aylık brüt 7.500 TL (yıllık: 7500×12=90.000 TL) maaş alan bir kişi, aynı zamanda mesken olarak kiraya verdiği konutundan yıllık 24.000 TL kazanç elde etmiştir. Kişinin yıllık toplam kazancı (90.000+24000) 114.000 TL olduğundan kanunen belirlenen 97.000 TL’den fazladır. Dolayısıyla bu kişi konut kirası nedeniyle beyanname verirken 3.300 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır.
Örneğin, 2014 yılında mesken olarak kiraya verdiği konutundan aylık 1.000 TL (yıllık:12.000 TL) gelir elden bir kişi, aynı yıl içinde sahip olduğu bir diğer konutu satmış ve endeksleme sonrası 50.000 TL safi kazanç (değer artış kazancı) elde etmiştir. Söz konusu kişi ayrıca banka mevduat faizi olarak 10.000 TL (menkul sermaye iradı), tek işverenden 40.000 TL brüt ücret almıştır. Bu örnekteki mükellef toplam 112.000 TL (12.000+50.000+10.000+40.000) gelir elde ettiğinden (kanunen belirlenen 97.000 TL’den fazla)konut kirası nedeniyle beyanname verirken 3.300 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır.
Başka bir örnek vermek gerekirse, serbest meslek erbabı olarak avukatlık yapan bir mükellef mesleki faaliyetinden dolayı 2014 yılı itibariyle 50.000 TL kazanç elde etmiştir. Aynı zamanda sahip olduğu taşınmazını konut olarak kiraya vermiş ve yıllık 9.000 TL kira geliri elde etmiştir. Söz konusu mükellef yıllık beyanname ile beyan edilmesi gereken bir kazanç sahibi olduğundan (serbest meslek kazancı) beyanname verirken 3.300 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır.
Bir diğer örnekle, özel bir şirkette mali müşavir olarak çalışan Bay (A) aynı zamanda haftada bir gün başka bir firmaya da müşavirlik hizmeti vermektedir. Her iki firmada da bordrolu olarak çalışan mükellef birinci işverenden brüt yıllık 60.000 TL, ikinci işvereninden de brüt yıllık 20.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Sahip olduğu apartman dairesini konut olarak kiraya vermesinden dolayı da 12.000 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda Bay (A) toplam 92.000 TL (60.000+20.000+12.000) gelir elde ettiğinden ve kanunen belirlenen sınırı (97.000 TL) aşmadığından konut istisnası 3.300 TL’den yararlanabilecektir.
IV. SONUÇ
Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan yedi gelir unsurundan biri olan gayrimenkul sermaye iratlarına yönelik konut istisnası uygulaması belirli şartlar dâhilinde yararlanılabilecek bir uygulamadır. 2014 yılı gelirlerinin beyan zamanının yaklaştığı içinde bulunulan şu dönemde istisnadan yararlanma şartlarına dikkat edilmelidir. Özellikle beyana dayalı bir geliri bulunmayan ancak elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 97.000 TL’yi aşan kişilerin toplam gelirlerine dikkat edilmesinde fayda bulunmaktadır.
