Dr. Özgür BİYAN – Emlak Dünyası / Temmuz-Ağustos 2014 / Sayı:10
28.11.2013 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 28.05.2014 tarihi itibariyle yürürlüğe girdi. Hal böyle olunca yeni Kanun pek çok hususta da yeni düzenlemeler getirdi. Bunlardan biri de konut alım-satımlarına ilişkin… Bu aydan itibaren bu Kanun ile getirilen düzenlemelere köşemde yer vereceğim. İlk başlık olarak da konut alımlarında kullanılan konut finansmanı konusuna bakacağız.
Konut alımları esnasında tüketicilerin kredi kullanımı sıkça rastlanılan işlemlerden biridir. Konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri “konut finansmanı kuruluşları” olarak kabul edilmektedir.
Kredi Sözleşmesi
Konut finansmanı sözleşmeleri, konut edinmeleri amacıyla; tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmelerdir.
Konut finansmanı kuruluşları, tüketiciye, konut finansmanı sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formunu, sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce vermek zorundadır.
Kredi Taksitlerinin Aksatılması
Tüketicinin taksitleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda konut finansmanı kuruluşu, kalan borcun tamamının ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak konut finansmanı kuruluşunun bütün edimlerini ifa etmiş olması ve tüketicinin de birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmesi hâlinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
Faiz Oranının Belirlenmesi
Kredilerde geri ödeme tutarlarının anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilir. Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde faiz oranı sabit veya değişken olarak ya da aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir.
Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmenin kurulduğu tarihte belirlenen oran tarafların rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi hâlinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı başlangıçta sözleşmede belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslerden en düşük olanı baz alınarak değiştirilebilir.
Erken Ödeme
Tüketici, vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksit ödemesinde bulunabileceği gibi, konut finansmanı borcunun tamamını erken ödeyebilir. Bu durumda erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve diğer maliyet unsurlarına ilişkin indirim yapılır.
Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilebilir. Erken ödeme tazminatı gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde yüzde birini, kalan vadesi otuz altı ayı aşan kredilerde ise yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edilemez.
Tüketici İstediği Kuruma Sigorta Yaptırabilir
Tüketicinin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısı (kısa mesaj, elektronik posta, internet, disk, CD, DVD, hafıza kartı ve benzeri her türlü araç) aracılığıyla açık talebi olmaksızın kredi ile ilgili sigorta yaptırılamaz. Tüketicinin sigorta yaptırmak istemesi hâlinde, istediği sigorta şirketinden sağladığı teminat, konut finansmanı kuruluşu tarafından kabul edilmek zorundadır. Bu sigortanın kredi konusuyla, meblağ sigortalarında kalan borç tutarıyla ve vadesiyle uyumlu olması gerekir.
Banka Hesabı Açılması Durumu
Konut finansmanı sözleşmesine ilişkin bir hesap açılması ve bu hesaptan sadece kredi ile ilgili işlemler yapılması durumunda, tüketiciden bu hesaba ilişkin herhangi bir isim altında ücret veya masraf talep edilemez. Bu hesap, tüketicinin aksine yazılı talebi olmaması hâlinde kredinin ödenmesi ile kapanır. Tüketicinin açık talimatı olmaksızın konut finansmanı sözleşmesi ile ilişkili bir kredili mevduat sözleşmesi yapılamayacaktır.
Yönetmelikler Bekleniyor
Yukarıda bahsettiğimiz tüm hususlar için yönetmelikler belirlenmesi gerekmekle beraber henüz yönetmeliklerin sadece taslaklarına ulaşmak mümkündür. Uygulamanın sorunsuz olabilmesi için acilen yönetmeliklerin de yayınlanması beklenmektedir.
