Dr. Özgür BİYAN / Emlak Pazarı, Haziran-Temmuz 2014
Ekonomik veya sosyal gelişmeler yanında nüfus artışının da etkisi ile büyük şehirlerde yaşayan insanların önemli bir kısmı apartman ve sitelerde ikamet ediyorlar. Buna paralel ısınma, elektrik, su, kapıcı ve bahçıvan gibi giderleri karşılamak amacıyla kat maliklerinden toplanan tutarların büyük rakamlara ulaşması bir yana, apartman ve sitelerde bulunan ortak yerlerin çeşitli şekillerde kiraya verilmesi ve buradan gelir elde edilmesi de giderek sık rastlanan bir durum halini aldı.
Blok binaların dış cephelerine reklam verilmesinden, apartman ve site içindeki yerlerin kiraya verilmesi, hatta apartman veya site yakınına mobil telefon baz istasyonu kurularak kazanç elde edilmesi, kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi, havuz, büfe vb. işletmelerin kiraya verilmesi gibi durumlar karşısında elde edilen kazançların vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiği hususu da kafaları karıştırıyor.
Ortak Yer Denildiğinde Ne Anlaşılmalı?
Yasal belirlemeye göre; temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri apartmanlara ait ortak yerlerdir ve kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik sayılır.
Kazanç Nasıl Vergilenir?
Belirttiğimiz üzere kat malikleri ortak mülkiyet halinde ortak yerlerin sahibi sayıldığından, buradan elde edilen kazanca da ortaktır. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Dolayısıyla kat malikleri kurulunu oluşturan tüm sakinler adına işlem yapılır. Elde edilen kira gelirleri kaç tane kat maliki varsa, o kadar malik başına pay edilerek hesaplanır.
Örneğin site içindeki bir kiralama nedeniyle yıllık 50.000 TL kira kazancı elde edildiğini varsayalım. 50 Daire olduğunu düşünürsek, daire başına yıllık kira geliri 1.000 TL olarak hesaplanacaktır. Kira kazancının teknik adı “gayrimenkul sermaye iradı”dır. Her kat maliki bu rakam çerçevesinde kira kazancını kendi durumuna göre dikkate almak durumundadır.
Kiralamalar ticari amaçlı olursa, örneğin baz istasyon kurulumu, reklam amaçlı duvar kullanımı gibi, kiracı konumundaki kişiler istisnai durumlar dışında stopaj yapmakla yükümlü mükellefler grubunda olacağından, elde edilen kira kazancından gelir vergisi kesintisi de yapmak durumundadırlar. Ancak konut amaçlı kiralamalarda, örneği kapıcı dairesinin kiraya verilmesi gibi, o zaman elde edilen gelirden stopaj yapılmaz. Kat maliki başına düşen pay da konut kiralarında uygulanan istisna rakamını aşmıyorsa (2013 yılı için 3.200 TL, 2014 yılı için 3.300 TL) yine beyanname verilmez ve vergi ödenmez.
