Dr. Özgür BİYAN – Emlak Dünyası, Mayıs-Haziran 2014
Gün geçmiyor ki konut sektöründe alım-satımın olmadığı bir gün gerçekleşmesin… İnşaat şirketlerinin pazarlama faaliyetleri hızla devam ediyor ve devam edecek… Bireylerin de ortak dertlerinden biri başlarını sokacakları bir ev sahibi olmak… Peki, gayrimenkul alımında mali yükümlülüklerin bireylere maliyeti ne kadar? Satışlar ne kadar etkilenebilir? En başta KDV ve alım-satım harcı ne boyutlarda? Bu ay köşemizde bu soruların cevaplarına bakacağız.
GAYRİMENKUL ALIMLARINDA KDV ORANI
KDV Kanunu düzenlemeleri uyarınca net alanı 150 m2’ye kadar konut satışları ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı % 1 KDV oranına tabidir.
Keza konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri ve kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece net alanı 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri de % 1 KDV’ye tabidir.
150 m2 ve üzerindeki konutların satışlarında ise % 18 KDV hesaplanmaktadır.
BÜYÜKŞEHİRLERDE KDV ORANI FARKLI
Yukarıda ifade ettiğimiz net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanununa istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
a) Beşyüz Türk Lirasına kadar olan konut teslimlerinde % 1 KDV,
b) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların satışında % 8 KDV,
c) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların satışında ise % 18 KDV hesaplanmaktadır.
150 m2 ve üstü konutlarda ise m2 değer ayrımı olmaksızın %18 KDV oranı uygulanmasına devam olunacaktır.
ALIM SATIMLARDA TAPU HARCI
2014 yılında Harçlar Kanunu kapsamındaki düzenlemelerine göre hem alıcı hem satıcı ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı ödemek durumundadırlar. Tapu harçları tapu müdürlükleriyle, anlaşmalı bankalara ödenmektedir.
MALİ YÜKÜMLÜLÜKLER ÇOK YÜKSEK
KDV oranlarında yapılan düzenlemeler yüksek bedelli alım satımlardan daha fazla KDV alınarak, mali güç ilkesine göre harcamaları hedef almaya yönelik olarak yeniden düzenlendi. Tapu harçları da geçmiş yıllara göre artırıldı.
Büyükşehirde yaşayan ve emlak vergisi m2 değeri bin TL olan 90m2 alanında 90.000 TL değerinde bir konutun satışında 16.200 TL KDV tahsil edilecektir. Aynı zamanda binde 20 oranında alıcı ve satıcıdan 1.800 TL olmak üzere toplam 3.600 TL de tapu harcı ödenecektir. Toplamda 90.000 TL bedelli bir konut için 19.800 TL gibi oldukça yüksek bir mali yükümlülük ortaya çıkmaktadır. Net yük % 22’dir. Ödenen bedelin % 22’si kadar mali yükümlülüğe katlanılmak durumunda kalınmaktadır.
TALEP DARALMASI OLABİLİR
Bu sonuç sadece sektördeki hareketi negatif etkilemekle kalmamakta aynı zamanda dar gelirli aileleri de yerine göre zora sokmaktadır. Oysa vergi ekonomik işlemlere etki etmemelidir. Sektör temsilcilerinin de şikâyet ettiği temel hususlardan biri budur. Daha fazla zarar olmadan hem KDV oranlarının hem de alım-satım harçlarının gözden geçirilmesinde fayda vardır. Aksi takdirde sektörü ciddi bir maliyet sorunu, satış sıkıntısı, talep daralması ve bunların doğuracağı yan sorunlarla karşı karşıya getireceği yüksek ihtimaldir. Üstelik sektörün sorunları bununla da bitmemektedir.
