Kira Kazançları İle İlgili 10 Soru-10 Cevap

Dr.  Özgür BİYAN

Bu yazı 14.03.2014 tarihinde AloMaliye.com sitesinde yayınlanmıştır.

SORU-1: 2013 yılında meskenini kiraya verip 2.500 TL gelir elde eden ve ayni zamanda Ticari-Zirai-Mesleki kazancından dolayı beyanname veren bir kişi bu tutarı (2.500 TL) beyannamesine dâhil edecek mi? Yoksa GVK 86 madde gereğince beyannameye dâhil etmeyecek mi?

CEVAP-1: GVK 21. madde de “ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar….bu istisnadan faydalanamazlar” dediğine göre sizin durumunuzdaki kişi için bir istisna rakamından bahsedilemeyecektir. Dolayısıyla gelirin miktarı ne olursa olsun vergiye tabi tutulmak durumundadır. Sonuç itibariyle beyannameye dâhil edilmelidir.

SORU-2: Gelir Vergisi Kanununun 73 üncü maddesinde sözü edilen “Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz” başlığı altında  2. fıkrada yazılı olan “……………..kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.” ifadesinden ne anlamamız gerekir. Benim üç oğlum var, üçü de evli. Üçüne de mülkiyeti bana olan dairelerden birer tanesini ikametleri için tahsis ettim, onlardan kira almıyorum. Burada sözü geçen eşlerden ne anlamamız gerekir.

CEVAP-2: Çocuklara sadece birer tane bedelsiz tahsis yapıldığından emsal kira bedeli uygulanmaz. Ancak çocuklarınız evlendikten sonra eşlerinin anne veya babasından da bedelsiz konut tahsisi söz konusu olursa bu durumda tahsis edilen konutlardan yalnızda biri için emsal kira bedeli uygulanmayacaktır.

SORU-3: Bir mükellefimin 2013 yılı mesken kira geliri net 8.400 TL’dir. İşyeri kira geliri ise 3.312,50 TL (brüt)’tür ve işyeri kira gelirlerinden kendisi adına sorumlu sıfatı ile yapılan kesinti tutarı 675,00 TL’dir. Bu mükellefimin kira bildirimi nasıl yapılacaktır?

CEVAP-3: Kira kazançlarının toplamı 26.000 TL’yi aşmadığından sadece konut kirası beyan edilecektir. Ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

SORU-4: Kirada dükkânım var. Yıllık geliri 26.000 TL’nin çok altında fakat Gelir İdaresi Başkanlığı bana SMS gönderip, benden beyanname doldurmamı istiyor. Beyanname vermem gerekiyor mu? Beyanname vermezsem sıkıntı olur mu?

CEVAP-4: 26.000 TL’lik sınırı aşmıyorsa beyanname vermenize gerek yoktur.

SORU-5: Ticari kazanç ile sadece işyeri geliri olan veya serbest meslek kazancı ile sadece işyeri kira geliri olan biri, ikisinin toplamı 26.000 TL’yi aşarsa işyerini beyan edecek midir? Örneğin ticari kazanç veya serbest meslek kazancı 15.000 TL, işyeri kira geliri brüt 12.000 TL ise burada sadece ticari kazanç mı beyan edilecek?

CEVAP-5: GVK madde 85 ve 86. maddedeki düzenlemelere göre ticari kazanç için her halükarda beyanname verilecektir. İşyeri kira geliri ise ticari kazanç ile birlikte toplanacak ve 26.000 TL’yi aşıp aşmadığı kontrol edilecektir. Aşıyorsa işyeri kira geliri ticari kazanç (ya da serbest meslek kazancı) ile birlikte beyan edilecektir. Aşmıyorsa sadece ticari kazanç beyan edilecektir.

Sorunuzda ticari kazanç ve işyeri kirası toplamı 27.000 TL (15.000 + 12.000), 26.000 TL’yi aştığından işyeri kirası beyannameye dahil edilecektir. İşyeri kiraları için yapılan stopajlar ise hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.

SORU-6: Bizim yatırım amaçlı olarak, kredi ile aldığımız bir dairemiz var ve 2013 yılında 2×1.400=2800 TL kira geliri elde ettik. Ayrıca yeni kiraya verildiği için bir kira bedeli de depozito aldık. Sorun şurada başlıyor; kiracımız depozito bedelini de kira açıklaması ile göndermiş, dolayısı ile bu açıklama nedeni ile 2013 yılında sanki 3×1400=4200 TL kira geliri elde etmiş gibi görünüyoruz. Ayrıca ev ve kredi eşimin üzerine ama kira bedeli benim hesabıma yatırıldığı için maliye benim adıma beyanname düzenlemiş durumda. Bu ev dışında bir adet halen oturduğumuz ve benim üzerime olan bir evimiz var. Her ikimizde ücretli çalışanız. Eşim kendi adına beyanname verecek ama benim için çıkartılan beyannameyi nasıl iptal ettirebiliriz? Hiçbir kaynakta buna dair bilgi bulamadım. Bizi yönlendirebilirseniz çok seviniriz.

CEVAP-6:Depozito emanet alınan bir para yerine geçer ve gelir sayılmaz. Kontratınızda ne kadar depozito alacağınız bellidir. Kira olarak ödense de onun depozito olduğuispatlanabilir.Kiralama tarihinden bu yana iki aylık kira dışında geriye kalan 1.400 TL depozito niteliğinde bir ödemedir, dolayısıyla beyanname vermenize gerek bulunmamaktadır. Çünkü 2.800 TL istisna sınırının (3.200 TL) altında kalmaktadır.

Önceden hazırlanmış kira beyan sistemi banka dökümlerini temel aldığından sizin adınıza beyanname hazırlanmış, bu durumda bağlı olduğunuz vergi dairesine durumu açıklayan bir dilekçe verin ve sizin değil eşinizin geliri elde ettiğini sehven sizin hesabınıza yatırıldığını, durumun düzeltilmesini talep ederek, beyanname vermenize gerek olmadığını (istisna sınırının altında kaldığını) ifade edin.

Bundan sonra kira ödemelerinizi de ev kimin üzerine ise o kişi adına açılan bir hesapta takip etmeniz yararınıza olacaktır. Maliye ile sıkıntı yaşamamak adına dikkatli olmakta ve itina ile davranmakta fayda var.

ÖRNEK-7: Çocuklarıma ait eğitim harcamasını kira gelirimden indirmek istiyorum. Okuldan aldığım fatura KDV dahil %8 oranında hesaplanmış.  Bu gideri safi irattan düşerken KDV dahil olarak mı almam gerekir? 

CEVAP-7:Eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin % 10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilir. Bu bedelleri dikkate alırken ödeme yapan kişi için harcamanın toplam miktarı ne ise, diğer deyişle maliyet ne ise tamamını indirebilir. Yani KDV dahil bedeli indireceksiniz.

SORU-8: Kira kazançlarında oluşan zarar bir sonraki yılların gelirinden düşülebilir mi?

CEVAP-8: Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar,  beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Bu durumun iki istisnası vardır:

– Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.

– Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin % 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.

SORU-9: Oturduğumuz sitede kapıcı dairesi kiraya verilmiş ve kiracı 12 yıldır oturuyor düzenli kirasını ödüyor. Bunun karşılığında makbuz veriyorlar. Bu kiralar karşılığında vergi ödenmesi gerekiyor mu?

CEVAP-9: Ortak yerlerin kiraya verilmesi (kapıcı dairesi gibi) karşısında elde edilen gelirler kat maliklerinin ortak geliridir. Kaç tane kat maliki varsa yıllık olarak elde edilen miktar o sayıya bölünür ve kat maliki başına miktar hesaplanır. Bu kat malikleri açısından gayrimenkul sermaye iradı kabul edilir (kira kazancı). Kat maliki başına düşen bu miktarın beyan edilip edilmeyeceği ise kat maliklerinin durumuna göre belirlenir.

SORU-10:Evimi 2012 yılında aldım. Evimin bedeli 106.000 TL. 2013 yılında toplam 7.300 TL mesken kira gelirim oldu. %5 lik iktisap bedeli olan 5.300 TL’yi ve istisna 3.200’TL’yi düşebilecek miyim? Benim hesabıma göre 7.300 TL’den 3.200 TL istisna ve 5.300 TL iktisap bedeli indirildiğinde beyan edilecek miktar çıkmıyor. Doğru mudur? Sadece damga vergisi ödemem gerekiyor değil mi?

CEVAP-10: Gerçek gider yöntemini seçmeniz halinde istisnadan sonra kalan rakamdan iktisap bedelinin % 5’ini yaptığınız hesaplamaya göre düşebilirsiniz. Yalnız geriye dönük olarak gider yönteminizi kontrol etmeyi unutmayın. İki yıl geçmedikçe götürü usulden vazgeçilemez.