Gayrimenkul Satış Vaadli Sözleşmelerde Önemli Noktalar

Dr. Özgür BİYAN – Emlak Pazarı, Sayı:124-12, Kasım-Aralık 2013

Gayrimenkul alım-satımları gündelik yaşamda sıkça karşılaşılan işlemlerdendir. Alım-satım bir sözleşme ile birlikte gerçekleşmiş olur ve tapu işlemleri de bu süreci tamamlar.

Satış sözleşmeleri dışında kullanılan bir diğer uygulama da satış vaatli sözleşmelerdir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; alıcı ve satıcının karşılıklı olarak satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme olarak tanımlanmaktadır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir tarafa veya her iki tarafa, bir gayrimenkulun satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön akittir. İleride satılacak bir taşınmazın önceden, belirlenen tarihte satış işleminin yapılacağına dair vaadin (sözün) alınması esasına dayanmaktadır. Diğer deyişle sözleşmenin yapılması anında sözleşme kapsamındaki taşınmazın kullanıma bırakılması ve satış bedelinin önceden ödenmesi satış vaadi sözleşmesinin ana unsurları değildir.

NOTER ONAYI

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ilişkin resmi senetleri düzenleme yetkisi sadece noterlere verilmiştir. Satış vaadi senedinin noterlikçe resen düzenlenmesi gerekmektedir. Satış vaadi ile tanınan satın alma hakkının tapuya şerhi mümkün olabilmektedir. Noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh edilir. Tapuya şerh edilen haklar 3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüde meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödeme şekli sözleşmede belirtilir. Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekmektedir. Tarafların istemesi halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.

ZAMANAŞIMI

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi çerçevesinde tapuya koyulan şerhler beş sene devam edebilmektedir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen terkin edilir.

VAAT YERİNE GETİRİLMEZSE

Satış vaatli sözleşmelerde isminden de anlaşılacağı üzere emlak sahibi satış yapma vaadinde bulunmaktadır. Peki bu işlemi gerçekleştirmezse ne olacaktır?

Gayrimenkul maliki, satış akdini yapmaktan imtina ederse bu durum hukuksal açıdan biraz karışıktır ve olayın içeriğine göre çözümlenmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmenin ileride satıcı tarafından ifa edilmemesi ve satıcının hala malik olması halinde mülkiyetin nakline karar verilmesi mahkemeden talep edilebilir. Ya da satıcı gayrimenkulü bir başkasına devretmişse, satış vaat edilen kişi vaat edene karşı ancak, bedelin iadesi ve tazminat davası açabilir.

Netice itibariyle satış vaatli sözleşmelerde özellikle alıcılar başta olmak üzere, sonradan büyük sorunlar yaşanmaması adına tarafların sorumluluklarını sözleşmeleri tanzim etmeleri esnasında detaylıca düşünülmesinde fayda bulunmaktadır.