Dr. Özgür BİYAN – Emlak Dünyası Dergisi, Eylül – Ekim 2013, Sayı:5
Bir önceki sayımızda gayrimenkul alım satımlarında vergi sistemimizde ne gibi değişiklikler öngörüldüğünü sizlere kısaca aktarmış ve bu ay için kira kazançlarının vergilendirilmesinde nasıl değişiklikler olacağını ele alacağımızı ifade etmiştim. Bu sayımızda bu konuyu irdeleyeceğim.
Önce bir rakam vermek istiyorum. Kira kazancı yani “gayrimenkul sermaye iradı” elde eden mükellef sayısı ülkemizde bir buçuk milyondan fazla… Bunun üçte biri İstanbul sınırları içinde… Kira kazançları gelir vergisine tabi olduğundan ve pek çok kişi için başlıca gelir kaynağı niteliği taşıdığından oldukça önemli bir konu. Önce mevcut vergilendirmeye bakalım.
KİRA KAZANÇLARI GELİR VERGİSİNE TABİDİR.
Bilindiği üzere taşınmazlardan (arsa, arazi, daire, işyeri vb.) elde edilen kazançlar gayrimenkul sermaye iradıdır ve gelir vergisine tabi tutulur. Elde edilen hasılattan giderler düşülür ve geriye kalan miktar üzerinden vergi hesaplanır. Gider uygulaması ise götürü gider ve gerçek gider yöntemi adı altında iki seçenek çerçevesinde uygulanır.
Gerçek gider uygulamasında kira kazancı elde eden kişiler yaptıkları harcamalarını belgelere dayanaraktan kazançlarından düşebilir. Sigorta masrafları, bakım onarım masrafları, aydınlatma, ısıtma, su, asansör masrafları gibi mülk sahiplerince taşınmaz için yapılan masraflar kazançtan indirim konusu yapılmaktadır. Diğer yöntem götürü gider uygulamasında ise % 25 oranında götürü bir indirim yapılarak gider yapmış kabul edilmekte ve hasılattan indirilmektedir.
NELER DEĞİŞECEK?
2014 yılının başından itibaren geçerli olması planlanan gelir vergisi tasarısına göre kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunda bazı önemli değişikliler görülüyor.
Birincisi emsal kira bedeli uygulamasındaki değişiklik… Mevcut uygulamaya göre anne, baba, çocuklar, kardeşler dışında bedelsiz olarak başkalarının kullanımına tahsis edilen taşınmazlarda emsal kira bedeli uygulanmaktadır. Mesela amca, dayı, hala gibi yakın akrabalarda kira kazancı elde etmeseniz de emsal kira bedeli üzerinden vergi hesaplanır.
Emsal kira bedeli taşınmazın vergi değerinin % 5’ine tekabül eden miktardır ve yıllık kira kazancı olarak kabul edilerek vergiye tabi tutulur. Tasarıya göre anne, baba, çocuklar, kardeşlere eşin anne ve babası da ilave edilmektedir. Örneğin kayınvalide ve/veya kayınbabaya bırakılan bedelsiz tahsislerde de emsal kira uygulanmayacak ve vergi hesaplanmayacaktır. Oysa hali hazırdaki uygulamada bu kişilerden kira geliri elde etmeseniz de emsal kira bedeli üzerinden vergi vermek durumunda kalınmaktadır.
İkincisi bir yenilik ise götürü gider uygulamasındaki değişiklik… Gelir vergisi tasarısına göre kira gelirlerinde götürü gider uygulaması sınırlandırmaya tabi tutulmaktadır. Esas olarak yukarıda kısaca bahsettiğimiz gerçek gider yöntemi temel yöntem olarak kabul edilmekle beraber, taşınmazların işyeri olarak kiraya verilmesinde kira tutarına bakılmaksızın götürü gider uygulaması kaldırılmaktadır.
Taşınmazların konut olarak kiraya verilmesinde ise elde edilen hasılat önem arz etmektedir. Sadece taşınmazların konut olarak kiraya verilmesinden oluşan ve buna ilişkin hâsılatları, vergi tarifesinin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (26 bin TL) aşmayan mükelleflerin, diledikleri takdirde gerçek giderlere karşılık olmak üzere hâsılattan istisna tutarını düştükten sonra kalan kısmın %25’ini; ikinci gelir dilimindeki tutarı aşıp üçüncü gelir dilimindeki ücret dışındaki gelirler için geçerli olan tutarı (94 bin TL) aşmayan mükelleflerin ise aynı şekilde bulunan tutarın %15’ini, götürü gider olarak indirmeleri mümkün olacaktır. Üçüncü gelir dilimini aşanlar ise (94 bin TL) götürü gider uygulamasından hiç yararlanamayacaktır.
Kısacası tasarı bu hali ile kabul edilirse götürü gider uygulamasında % 25 olarak uygulanan tek oran yerine elde edilen kazancın miktarına bağlı olarak % 25, % 15 veya sıfır oranlı götürü gider uygulaması gerçekleşecektir.
