Dr. Özgür BİYAN – Emlak Dünyası Dergisi
Emlak Dünyası Dergisi, Temmuz – Ağustos 2013, Sayı:4
Kimi zaman yatırım aracımız, kimi zaman başımızı soktuğumuz küçük evimiz… Gayrimenkul alım-satım işlemleri hayatımızın bir parçası… Peki alım-satıma taraf olduğumuzda ne gibi vergisel yükümlülüklerimiz var biliyor muyuz?
EVİNİZİ SATARKEN HANGİ VERGİYİ ÖDÜYORSUNUZ?
Gayrimenkullerin satılması sonucunda elde edilen kazanç esas itibariyle gelir vergisinin konusuna girmektedir. Elde edilen gelir de “değer artış kazancı” adı altında vergiye tabi tutulur. Ancak bu vergilendirme belli bir süre ile sınırlı tutulmuştur.
Şu an yürürlükte olan düzenlemelere göre bir konutu satın aldığınız tarihten itibaren beş yıl içinde satarsanız bir miktar sınırlaması olmaksızın kazancınız üzerinden vergi ödüyorsunuz. Beş yıldan fazla süre ile elde tutarsanız evinizi ister yüzbin TL’ye ister bir milyon TL’ye satın vergi hesaplanmamaktadır.
Beş yıllık süre dolmadan satılması halinde ise değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Enflasyondan arındırılmış maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden vergi hesaplanmaktadır.
Örneğin 05.06.2009 tarihinde 100 bin TL’ye satın aldığımız bir apartman dairesini, 05.07.2013 tarihinde 175 bin TL’ye sattığımızı düşünelim. İlgili tarihler arasında da enflasyon artışının % 30 olduğunu varsayalım. Enflasyon nedeniyle meydana gelen fiktif artışları yok etmek için “endeksleme” denilen yöntemi kullanırız. Satın aldığımız bedel ile bu artışı çarparız. Bu durumda maliyet bedeli bizim için 100 bin değil (100×1,30=) 130 bin olur. Satış fiyatımız ile endeksleme sonucunda elde ettiğimiz bedel arasındaki fark ise (175-130=) 45 bin TL olacaktır. Bu bedel üzerinden gelir vergisi tarifesi uyarınca gelir vergisi hesaplanacak ve ilgili dönem beyannamesinde beyan edilecektir.
NELER DEĞİŞİYOR?
Maliye Bakanı tarafından yapılan açıklamalara göre Bakanlar Kuruluna gelir vergisi taslağı gönderildi. Taslak henüz kamuoyu ile net olarak paylaşılmış değil. Dolayısıyla köşemizde ifade ettiğimiz değişikliklerin Bakan’ın açıklamalarına dayandığını belirtmemiz gerekiyor.
Yapılan açıklamalara göre yukarıda bahsedilen beş yıllık süre uygulamasına son verilecek ve gayrimenkul satışları yıllar içerisinde kademeli bir şekilde vergiye tabi tutulacak. Peki nasıl olacak? Konutu elde ettiğiniz tarihten itibaren;
– Üç yıl içinde satış yaparsanız elde ettiğiniz kazancın tamamı üzerinden vergi hesaplayacak ve beyan edeceksiniz.
– Üç yıl sonra yapılan satıştan elde edilen kazancın % 80’i vergilenecek, % 20’si istisnaya tabi tutulacak.
– Dördüncü yıldan sonra yapılan satıştan elde edilen kazancın % 60’ı vergilenecek, % 40’ı istisnaya tabi tutulacak.
– Beşinci yıldan sonra yapılan satıştan elde edilen kazancın % 40’ı vergilenecek, % 60’ı istisnaya tabi tutulacak.
– Altıncı yıldan sonra yapılan satıştan elde edilen kazancın % 20’si vergilenecek, % 80’si istisnaya tabi tutulacak.
– Onuncu yıldan sonra yapılan satıştan elde edilen kazancın ise % 100 ü istisnaya tabi tutulacak, yani vergilenmeyecek.
TEK BİR GAYRİMENKULÜ OLANLAR
Yapılan düzenleme dikkatinizi çektiği üzere gayrimenkul alım satımını kısa vadede kazanca dönüştürmek isteyenlerin kazançlarını vergilemeye çalışmak amacıyla tasarlanmaya çalışılmış. Dolayısıyla sadece oturmak ve yaşamını idame ettirmek isteyen, ticari amaç gütmeyen kişiler için ise özel bir düzenleme öngörülüyor.
Yapılan düzenlemelere göre tek konuta sahip olanlar, daha iyi veya daha büyük bir konut almak için sahip oldukları konutu satarlarsa bu satıştan elde ettikleri kazançlar gelir vergisine tabi olmayacak. Bu istisnadan yararlanılabilmesi için ise sattığınız gayrimenkulü en az iki tam yıl elinizde tutmanız gerekiyor. İki yıldır elinde tuttuğu tek konutunu satan bir kişi vergi ödemeyecek.
MİRAS KALAN GAYRİMENKULLER
Yapılan açıklamalara göre miras kalan gayrimenkuller için özel düzenlemeler geliyor. Şu an miras kalan gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançlar kesinlikle vergiye tabi tutulmuyor. Oysa düzenlemeler aynen yürürlüğe girerse miras yoluyla edinilen arsa, arazi ve bina gibi gayrimenkullerin satılması halinde gelir vergisi ödenecek.
Burada yazdıklarımız hakkında yasanın kanunlaşması aşamasında ne gibi değişiklikler yapılır bilinmez ancak öngörülen düzenlemeler bunlardan ibaret… Kanun çıktığında da yine sizlerle paylaşmaya devam edeceğiz. Bir sonraki sayımızda kira kazançlarının vergilendirilmesinde ne gibi değişiklikler bizleri bekliyor, bu konuyu sizlerle paylaşacağız.
