Dr. Özgür BİYAN- Emlak Pazarı Dergisi / Kasım 2012
Hemen her gün yeni bir konut projesinin hayat geçtiği ve ekmek misali konut satıldığı ülkemizde, “ev alma komşu al” deyişi yine gündeme gelmeye başladı. En lüks ve seçkin kabul edilen yerleşim sitelerinden yer kapma telaşı bir yana komşularınız acaba kimler olacak? Hiç düşündünüz mü?
Kat malikleri arasında zaman zaman çıkan anlaşmazlıklar bu soruları gündeme taşıyor. Akan damın aktarılmasına katılım payı vermek istemeyenden tutun da, komşunun gürültüsünden rahatsız olanlara; gürültülü işletme açıldığı için şikâyet edenlerden, çatıya çıkılmasına izin vermeyenlere kadar çeşitli problemlerle karşılaşılabiliyor. Bu yazımıza konu aldığımız bu tür olayları okurken yeniden düşünmenizde fayda var.
Önce temel kuralları bilmek gerekiyor. Kat mülkiyeti hukukuna göre, kat maliklerinden her biri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Ayrıca kat malikleri ortak yerlere ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Aksine yönetim planı yoksa her kat maliki arsa payı oranında ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanma da, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.
ÇATIDAKİ SU DEPOSU VE ANTEN SİSTEMİ
Sorunlardan biri özellikle çatıda yer alan su deposu veya anten sistemi gibi tesislerle ilgilidir. Özellikle depoların yanlış kurulması, su sızdırması, şamandıra arızaları vb. sorunlar nedeniyle kat malikleri arasında sıklıkla problemler yaşanabilmektedir.
Yargıtay bu konularda hukuki değerlendirmesini yaparken depoların tesisat projesinde yer alıp almadığı ve bu projeye uygun yerde ve biçimde kurulmuş olup olmadıkları üzerinde özellikle durmaktadır. Projeye aykırı bir durum varsa tüm kat maliklerinin rızasının bulunup bulunmadığını dikkate almaktadır.
Çatıya kat maliklerinin bireysel antenlerini koyabilmeleri için, öncelikle tüm kat maliklerinin yararlanmalarına özgülenmiş bulunan ortak bir anten sisteminin yer alması şart görülmektedir. Ortak anten sistemi yoksa her daire için yeterli bir alan ayrılmalı ve arsa payı oranında paylaşım yapılması yoluna gidilmelidir. Elbette antenlerin bağımsız bölümlere ve anayapıya zarar vermemesi çok önemlidir.
GÜNEŞ ENERJİSİ SİSTEMİ KURULMASI
Güneş enerjisi kurulması için Yargıtay içtihatlarına göre bütün kat maliklerinin yazılı onayının olması gerekmektedir. İkinci olarak mimari projede güneş enerjisi sistemi kurulmasına yönelik düzenlemeler yer almalıdır.
Şayet alınan bir idari karar yoksa ve projede bu konuda bir düzenleme yoksa çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için anayapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde anayapının statiğinin zarar görmemesi, teknik bütün önlemler alınmak suretiyle montajların yapılması şarttır.
KOMŞUYA ÇATIYA ÇIKMAK İÇİN İZİN VERİLMESİ
Zaman zaman çatıya ortak bir çıkış noktasının olmaması da problem yaratabilmektedir. Özellikle çatıya çıkışlarda komşunun evinden geçmek zorunda kalırsanız ne olacak? Üstelik komşunuz çatıya çıkmak için evinin kullanılmasına izin vermezse ne yapacaksınız?
Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölüme ilişkin tesislerde oluşan bir hasar veya bozukluğun onarımı ya da giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek ya da o bağımsız bölümün içerisinden geçmek gerekiyorsa, bu tür bir mecburiyet karşısında ilgili bölümün maliki ya da kiracılar giriş izni vermek ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır. Dolayısıyla komşunuza bu geçiş için izin vermek durumundasınız. Ancak bu izin nedeniyle zarar gören taraf bunu karşı taraftan talep edebilir.
BALKONUN PANJURLA KAPATILMASI
Ev almışsınız ve panjurla balkonu kapatıp daha geniş bir mekâna sahip olmak istiyorsunuz. Ya da yağmur ve rüzgâr olması nedeniyle karşı önleminizi almak istiyorsunuz. Ancak bu o kadar da kolay değil. Yargı mercileri bu konular yüzünden yaşanan uyuşmazlıklarla dolu… Öncelikle balkonu kapatırken tüm kat maliklerinin rızasını alabilirseniz sorun yok. Ancak herkesi ikna edemediniz ya da ulaşamadınız ne yapacaksınız?
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre güneş ve rüzgârdan korunmak amacıyla bağımsız bir bölümün balkon ve pencerelerine tüm kat maliklerinin rızası aranmaksızın panjur takılabilmesi için;
– Bu panjurun yapı ile bütünleşen sabit bir tesis niteliğinde olmaması,
– Kolaylıkla sökülebilen bir güneşlik özelliğini taşıması,
– Anayapının statiğini bozmaması,
– Balkonu kapatıp bağımsız bölüme katacak ve kapalı alan oluşturacak nitelik taşımaması gerekir.
GSM BAZ İSTASYONU İÇİN TÜM KAT MALİKLERİNİN ONAYI ŞART
Bir başka yaygınlaşmaya başlayan uygulama da yerleşim yerlerinde baz istasyonu kurulması durumudur. Gelir elde etmeye yönelik bu tür durumlarda, anataşınmazın ortak bir yeri GSM operatörlerine kiraya verilmektedir.
Bu işlemin usulüne uygun olabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği kanunen şarttır. Belirlenen bir ortak yerin kiralanabilmesi için anataşınmazdaki tüm kat maliklerince ve oybirliğiyle alınmış bir karar bulunması gerekir. Aksi durumda onay vermeyen kat maliklerinden herhangi biri dava açarak duruma müdahale isteyebilir.
BAHÇE DUVARININ YIKILMASI
Bahçe duvarı, istinat duvarı benzeri konular da komşular arasında zaman zaman sorun olabilmektedir. Kanunen kat malikleri anataşınmazın ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamaz. Ortak yerler düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
İstinat duvarı, bahçe duvarı vb. yapıların gerçekleşmesi için öncelikle anataşınmazın onaylı mimari projesinde bulunması gerekir. Onaylı mimari projeye aykırı olan tüm benzeri işlemlerde yargı bu tür duvarların yıkılmasına karar verebilmektedir. Ayrıca bu tür işlemlerde duvarın konutların güvenliği açısından söz konusu duvarların önemi (temel kaymasını, duvar çatlamasını veya yıkılmayı önleme bakımından), yeterli olup olmadığı konuları da dikkate alınmaktadır.
BAĞIMSIZ BÖLÜMDE BAR AÇILABİLİR Mİ?
Bazen kat malikleri arasında çok ilginç olaylara da rastlanabilmektedir. Bunlardan biri de bağımsız bölümlerden birinde herkesin kabul edemeyeceği bir faaliyetin gösterilmesidir. Örneğin bar açılması, film seti olarak kullanılması, oto galerisi olarak kullanılması gibi…
Kanunen kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek, yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Ayrıca tapuda mesken veya dükkan olarak kayıtlı bulunan bir bağımsız bölümün hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi kullanılması mümkün değildir. Konut olarak görünen bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Dolayısıyla öncelikle;
– Tartışma konusu bağımsız bölümün mesken mi yoksa işyeri mi olduğu projeden bakılmalıdır.
– Söz konusu bağımsız bölüm işyeri olarak tespit edilirse kanunun izin verdiği gruba girip girmediğine bakılmalıdır.
– Kanunen uygun bir iş kolu ise etrafa rahatsızlık vermemesi için gereken önlemlerin alınıp alınmadığı kontrol edilmelidir. Örneğin bir bar açılmışsa müzik yayınının tahammül sınırlarını aşmayacak seviyeye çekilmesi ve etrafa rahatsızlık vermemesi için alınması gereken önlemlerin bulunup bulunmadığı gibi.
– Önlemler alınmıyor ya da uygulanmıyorsa bu durumda kat maliklerinden herhangi birinin açtığı dava yolu ile kapatılması mümkündür.
ONARIMLARINIZI UYGUN SAATLERDE YAPMALISINIZ.
Bir yapının çatısı altındaki bağımsız bölümlerde oturanlar arasında dirlik-düzen ve barış ancak karşılıklı kurallara uymakla sağlanabilir. Örneğin evinizde tamirat var ve iki kat aşağıda oturan komşunuzun çocuğu gürültüden rahatsız oluyor. Komşunuzla ilişkilerin bozulmaması için bazı kurallara riayet etmeniz gerekiyor. Bir onarım vb. nedenden olayı bütün gün ses çıkaracaksanız, çıkardığınız ses ve gürültüye objektif iyiniyet kuralları çerçevesinde herkes katlanmak zorunda. Ancak siz de işinizi yaparken diğer kat maliklerine rahatsızlık vermemeye özen göstermeli, varsa gereken önlemleri almanız şarttır. Örneğin Yargıtay kararlarında bu tür gürültülü işler yapılmadan evvel gerekirse tüm kat maliklerine ya da rahatsız olacağını bildiğiniz kat malikleri varsa bunlara önceden haber vermek zorundasınız. Böylece onlara da önlem almaları için fırsat vermiş olursunuz. Bu tür bildirimlerinizi yazılı yapmanız sonradan yaşayabileceğiniz problemlerde ispat açısından önemlidir.
