Apartman ve Sitelerdeki Ortak Yerlerden Elde Edilen Gelirin Vergilendirilmesi
Dr. Özgür BİYAN – Emlak Pazarı Dergisi / Eylül 2012
Geçtiğimiz sayılarda apartman ve sitelerde ortak yerlerin nerelerden ibaret olduğunu, ortak kullanım yerlerinden gelir elde edilmesinin mümkün olup olmadığını, mümkünse nasıl olabileceğini değerli okurlarımızla paylaşmıştık. Bu ay en az bir o kadar önemli bir konu olan elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi hususuna yer vereceğiz.
Öncelikle şunu belirtmekte fayda vardır. Apartman ve site yönetimlerinin vergilendirilmesi hususu aslında çok da basit bir olay değildir. Elde edilen gelirlerin vergilendirilmesinden, personele ödenen ücretlere kadar tarafların sorumluluğunun ortaya konulması derin tartışmaları da beraberinde getirecek kadar yoruma açık bir husustur.
Apartman ve Site Yönetimlerinin Vergi Mükellefiyeti Kaydı
Apartman ve site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Dolayısıyla kazanç amacı gütmeyen ve hukuki kişiliğe sahip olmayan bir organizasyon, ne gerçek kişi olarak gelir vergisine ne de tüzel kişilik olarak kurumlar vergisine tabi değildir. Dolayısıyla apartman ve site yönetimi oluşturulduğu anda hemen gidip bir de vergi dairesine kayıt olunmasına gerek yoktur.
Ortak Yerlerin İşletilmesinden Gelir Elde Edilirse
Diğer yandan ortak yerlerin işletilmesinden kazanç elde edilmeye başladığında olayın boyutu değişmektedir. Maliye idaresi bu durumlarda apartman ve site yönetimlerini “iktisadi işletme” olarak kabul edebilmekte, ticari kazanç hükümlerine göre cezalı kurumlar vergisi hesaplayabilmektedir. Üstelik geriye doğru mükellefiyet kaydı açabilmektedir.
Diğer olası bir senaryo da gelir vergisinin cezalı bir şekilde hesaplanmasıdır. Kat maliklerinin her biri “ortak” gibi kabul edilip yönetim “adi şirket” olarak dikkate alınabilmekte ve ticari kazanç hükümlerine göre cezalı gelir vergisi hesaplanabilmektedir. Dolayısıyla ortak yerlerin işletilmesi sırasında mutlaka bir mali danışman veya müşavir ile birlikte ortak hareket etmekte fayda vardır.
Ortak Yerlerin Kiralanmasından Gelir Elde Edilirse
Kazanç elde etmenin bir başka yolu da kiralama yoluyla gerçekleşmektedir. Ortak yerlerin, örneğin otopark, kantin, büfe, kafeterya, çatı, dam, yan duvarlar vb. yerlerin çeşitli şekillerde ya da baz istasyonu olarak kiralanması durumunda elde edilen kazanç nasıl dikkate alınacaktır?
Maliye idaresinin de kabul ettiği genel görüşe göre kiralama yoluyla elde edilen kazanç kat malikleri açısından gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Diğer deyişle her bir kat maliki kira geliri elde etmiş gibi kabul edilir ve gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilme rejimine göre her bir kat maliki adına gelir vergisi hesaplanır.
Profesyonel yardım almakta fayda var.
Pek çok yazımızda da ifade ettiğimiz üzere apartman ve site yönetimleri artık basite alınacak bir konu olmaktan çıkmıştır. Kat maliki sayısının artması, verilen hizmetlerin çeşitliliğinin çoğalması ile beraber profesyonel bir destek almak kaçınılmaz bir noktaya gelmiştir. Gelir elde edilmesinde nasıl bir vergi rejimine tabi tutulacağı hususu da bunun bir göstergesidir. Oldukça karmaşık olan apartman ve site yönetimlerinin vergilendirilmesi ile ilgili pek çok uyuşmazlık hem idari hem yargı aşamasında halen devam etmektedir. Dolayısıyla yöneticilerin ve yönetim kurullarının bu konularda önceden bilinçle hareket etmesini şiddetle tavsiye etmekteyiz.
Bir sonraki ay apartman ve site yönetimlerinde personelin vergilendirilmesi hususunu okuyucularımızla paylaşacağız.
