Dr. Özgür BİYAN – Emlak Pazarı Dergisi (TURYAP)/ Haziran 2012
Son günlerde ülke gündeminde tartışılan konulardan biri konut sektöründe uygulanan KDV oranları ile ilgili gelişmeler… Bu sayımızda bu konunun önemine istinaden son durumu okurlarımızla paylaşmak istiyorum.
Mevcut KDV Oranları Ne?
Gayrimenkul satan kişi ya da işletmeler halen süre gelen kanuni düzenlemelere göre konut satışlarında m² kriterine göre hareket etmektedir. Uygulanacak KDV oranı net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerlerinin tesliminde %18’dir.
150 m² net alanın hesabında, her bağımsız birim ayrı ayrı dikkate alınmaktadır. “Net alan” ifadesi faydalı alan anlamındadır. Faydalı alandan maksat, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu vb. yerler konutlardan ayrı olarak kullanılamayacağından, bu yerler de 150 m² net alanın hesabında göz önünde tutulmaktadır.
Diğer yandan gerçek kişi olarak sahip olduğumuz daireyi sattığımızda KDV hesaplamamıza ve ödememize gerek yoktur. Yıllardır sahibi olduğunuz bir dairenizi satarken KDV hesaplamayacaksınız. Yukarıda bahsettiklerimiz inşaat işi yapan kişi ya da kurumlardan yapılan konut alımları ile ilgili…
Nasıl Bir Değişiklik Öngörülüyor? Bizi Neler Bekliyor?
Maliye Bakanlığı yetkililerince yapılan açıklamalara göre bu konuda iki taslak üzerinde çalışma yapılıyor. İlk taslak kapsamında Bakanlar Kuruluna verilmesi öngörülen yetki ile konut satışlarında KDV oranı, binanın arsa değeri dahil toplam değeri esas alınarak tespit edilebilecek hale getirilmesi öngörülmektedir. Bunun sonucunda da Bakanlar Kurulunca belirlenen değeri aşan konuta, m² değerine bakılmaksızın daha yüksek KDV oranı uygulanabilecektir. Dolayısıyla büyükşehirlerdeki “lüks” olarak kabul edilen bir bölgede bulunan 100 m²’lik daire ile küçük bir kasabada bulunan 100 m²’lik dairenin KDV’si aynı olmayacak ve farklı oranlarda KDV oranına tabi tutulacaktır.
Üzerinde çalışılan diğer taslak çalışmaya göre konutun satış fiyatının eksik gösterilmesinin önüne geçilmesi için arazi m² değerlemesinin yapılması ve bu değerlemeye göre vergi oranının kademeli olarak %1’den %18’e kadar çıkarılması öngörülmektedir. Özellikle büyükşehirlerde oldukça lüks olan yerleşim alanlarıyla aynı bölgelerde bulunan daha yoksul bölgelerin aynı oranda vergilendirilmesinin önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
Geçiş Nasıl Olacak?
En önemli sorunlardan biri de konut satışlarında geçerli olacak yeni KDV oranlarına geçiş sırasında, önceden konut satış sözleşmelerini yapanlar ve belirli rakamlar üzerinde anlaşanların durumunun ne olacağı konusu… Diğer deyişle örneğin 100 Bin TL + % 1 KDV oranına satın aldığınız ve ödemelerine başladığınız konutunuzun, yeni düzenlemelerden sonra % 18 KDV’ne tabi olduğunu öğrendiğinizde hangi orana tabi olacaksınız? Üstelik müteahhitlerin ya da inşaat firmalarının da bu durumu dikkate almaksızın satışları yaptığı da düşünüldüğünde durum daha da karışıyor.
Bu konuda beklenti kanuni düzenlemelere bu durumdakileri koruyan bir hüküm konulması yönünde… Kanuni düzenlemeler yürürlüğe girdikten sonraki işlemler için geçerli olacak, proje kapsamında olan veya inşaat devam ederken konut alanlar için eski oran ne ise o uygulanacak… Beklenti böyle ancak aksi olursa bu durumda olanlar yeni bir ödemeye hazır olsun… Gelişmeleri sizlerle paylaşmaya devam edeceğim.
