Dr. Özgür BİYAN – Emlak Pazarı Dergisi / Mayıs 2012
Geçen ay yayınlanan sayımızda apartman ve sitelerde ortak yerlerin nerelerden ibaret olduğunu okuyucularımızla paylaşmıştım. Merak edilen konulardan biri de ortak kullanım yerlerinden gelir elde edilmesinin mümkün olup olmadığı, mümkünse nasıl olabileceği hususudur. Bu ay bu konu hakkında siz okuyucularımıza temel bilgiler vermek istiyorum.
Ortak Yerlerin İşletmeciliğini Yapabilirsiniz.
Ortak yerlerden kazanç elde etmenin ilk yolu bu yerleri işletmektir. Örneğin sitenin ortak kullanımına açık kantin, büfe, kafeterya, otopark gibi yerler site dışındaki kişilere de hizmet verecek şekilde işletilebilir. Ya da spor salonu sadece site sakinlerine değil dışarıdan gelecek insanların da yararlanabileceği şekilde işletilebilir. Mesela havuza site dışındaki misafirlerden giriş karşılığı aidat makbuzu düzenlenerek ücret alınması ve gelir elde edilmesi uygulanan durumlardan biridir.
İşletmecilik sırasında apartman ve site sakinleri kendi arasından kişileri idari anlamda görevlendirebileceği gibi dışarıdan profesyonel kişileri de görevlendirebilir. Diğer deyişle istihdam eden, yani işveren pozisyonuna geçebilir.
Ortak Yerleri Kiraya Verebilirsiniz.
Ortak yerlerin işletilmesi kazançlı ancak bir o kadar da bürokratik işlemleri bünyesinde barındıran sıkıntılı bir süreçtir. Dolayısıyla esas olarak ortak yerlerin işletilmesinden ziyade kiralanması yoluyla gelir elde etmek apartman ve site yönetimleri için çok daha kolay ve kazançlı olmaktadır. Kantinin kiraya verilmesi, ortak kullanım kapsamındaki işyerlerinin kiralanması, kapıcı dairesinin kiralanması, hatta apartman ya da site kapsamındaki binaların duvarlarının reklam amaçlı kiralanması uygulamada kullanılmaktadır. Bunlara özellikle son yıllarda GSM operatörlerinin site sınırları içinde baz istasyonu kurmasına müsaade edilmesini ve bu yolla gelir elde edilmesini de ilave etmek mümkündür.
İşletmek veya Kiraya Vermek İçin Oybirliği Şart.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için oybirliği ile karar alınması şarttır (KMK.m.24). Keza dış duvarların, çatı veya damın reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için (KMK.m.45) yine oybirliği şarttır.
Ticari ve Mali Sorumlulukları Unutmayın.
Değerli okurlar, yukarıdaki yöntemler ile apartman ve sitelere ek gelir imkanı yaratmak hukuki düzenlemeler çerçevesinde mümkün olmakla birlikte, arkasından ciddi sorumlulukları da beraberinde getirmektedir. Kanuni düzenlemeler uyarınca işletmecilik yapıldığında organizasyonun nasıl değerlendirilmesi gerektiği öncelikle Kat Mülkiyeti ve Borçlar Kanunu çerçevesinde oluşturulacaktır. Bir de buna vergi kanunları karşısındaki yükümlülükleri de eklemek gerekir.
Sonuç olarak gelir elde etmek tabi ki güzeldir ancak başınızın ağrımaması için önceden sorumlulukların bilinmesinde fayda vardır. Bir sonraki sayımızda bu konu hakkında detaylı bilgiler vermeye devam edeceğim.
