Dr. Özgür BİYAN
Emlak Pazarı Dergisi (TURYAP), Nisan 2012.
Toplu bir şekilde yaşam sürdürülen apartman veya sitelerde ortak yerler hususu çoğu zaman problemli alanlar olarak karşımıza çıkmıştır. Hararetli tartışmalarla ortak yerlerle ilgili sorunların çözülmeye çalışıldığı yönetim toplantılarının sayısı hiç de az değildir. Peki ama ortak yerler neresi?
Aslında yaşamımızı sürdürdüğümüz özel dairelerimizin dışında kalan, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler “ortak yer” olarak kabul ediliyor. Kat Mülkiyeti Kanunumuz bu tanımlama ile yetinmemiş örnekler sayarak bizlere yol göstermiştir.
Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar ortak yerlerden sayılmıştır.
Bunun yanında kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenlerini de ortak yerlere ilave edebiliriz.
Ortak yerlerden yararlanmamızı engelliyorlar?
Bazen toplantılarda ortak yerler üzerinde çeşitli nedenlerden dolayı daha fazla payı olduğunu, daha fazla kullanım hakkı olduğunu söyleyen kat malikleri çıkabilmektedir. Oysa kanunen kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında “ortak mülkiyet” hükümlerine göre malik sayılırlar. Hatta kullanım niteliği gereği, asansör, çatı gibi yerlerden her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun, eşit olarak kullanma hakkına sahiptir. Bunun aksine sözleşme dahi yapılamamakta, yapılırsa geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca, kat malikleri ortak yerlerde kat maliklerinin muvafakatini almadan değişiklik ve ilaveler de yapamazlar. Bu nedenle her kat maliki, kendisinin ortak yerlerden yararlanmasını engelleyen diğer kat maliki ve şahıslara karşı, “müdahalenin men’i” adı verilen davayı açabilir.
Toplu yapılarda ortak yerler
Toplu yapı olarak kabul edilen birden çok yapının ortak sosyal ve altyapı tesisleri, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeridir. Yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri bir bütün olarak imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış projelerinde gösterilecektir
Toplu yapılarda, ortak kullanma ve faydalanmaya tahsis edilen parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir ve bu şekilde, ortak kullanma ve faydalanmaya tahsis edilen parseller, tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri durumuna gelir.
