Dr. Özgür BİYAN
Günümüz hayatının vazgeçilmez oluşumlarından biri olan apartman ve sitelerde yönetici belirlenmesi çok önemli konulardan biridir. “İcra kurulu”na benzer bir göreve haiz olan yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi yöneticilik kat malikleri dışından profesyonel kişi ya da kurumlara da bırakılabilir.
Kat maliki sayısının çok yüksek sayıda olmadığı apartman ve sitelerde kat malikleri kendi aralarından birini seçerek bu konuya çözüm bulmakta, çoğunluk tarafından benimsenen bir kişi “yönetici” olarak belirlenmektedir. Tabi bu belirleme kat malikleri kurulunun alacağı bir karar ile yapılır.
Diğer yandan kat maliki sayısının çok yüksek olduğu büyük toplu yapılarda ise yöneticilik işi profesyonellere bırakılmaktadır. Her geçen gün profesyonelliğin önem kazandığı toplu yapı yönetimlerinde aslında bu tercihten ziyade zorunluluk arz etmeye başlamıştır. Çünkü ciddi sayıda insan grubuna hizmet etmeyi gerektiren bu gruplarda, bir organizasyon yeteneği yanında, sıkı bir takip ve ciddi bir bilgi birikimi yöneticilik yapacak kişi ya da kurumun sahip olması gereken nitelikler arasındadır. Bu da sıradan bir kat malikinin sürdüreceği işin çok ötesinde bir yapılanma ve birikim gerektirmektedir.
Apartman ve site yönetimlerinin temel kanunu olan Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici bir kişi olabileceği gibi üç kişilik bir kuruldan da oluşabilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartman ve sitelerde yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Toplu yapılarda yönetim planında aksi belirtilmemişse yöneticinin görev süresi iki yıldır. Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresinin apartman/site yönetiminin kapısına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.
Yönetici olarak seçilen kişi ya da kurumlar genel yönetim işlerinin yürütülmesinden sorumludurlar. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici; kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, apartman ve site içindeki taşınmazların ve çevre düzeninin korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ve gerekirse sigorta ettirilmesi, aidatların toplanması, yönetimle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler için kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi, kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması, yönetimle ilgili defter ve belgelerin tutulması ve saklanması, işletme projesinin yapılması, çalışanların hak ve yükümlülüklerinin takibi temel görevleri arasındadır.
Yönetici bu temel görevleri yanında bir takım haklara da sahiptir. Bunların başında “ücret” talep etme hakkı gelmektedir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise kanun gereği, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli denetim defterine geçirip tarih koyarak altını imza ederler. Yöneticinin haksız işlem ya da kazanç elde ettiği saptanırsa kat maliklerinin dava açma hakkı saklıdır.
